국토교통부(장관 변창흠)와 서울특별시(서울시장 권한대행 서정협)는｢수도권 주택공급방안｣(‘20.5.6.)에 따라 도입한 공공재개발사업의첫 시범사업 후보지 8곳을 선정하였다.
이번 후보지 선정은 ’20년도 공공재개발 후보지 공모에 참여한 70곳 중 도시재생지역 등 공모대상이 아닌 10곳을 제외한 60곳 가운데, 이미 정비계획안이 마련되어 있어 검토·심사가 용이한기존 정비구역 12곳을 대상으로 하였다.
선정된 후보지는 모두 역세권에 위치한 기존 정비구역으로, 사업성 부족, 주민 간 갈등 등으로 정비구역 지정 이후 사업이 평균 10년 이상 정체되었으나, 공공재개발을 통해 사업추진을 저해하는 장애요인을 해소하면 역세권에 실수요자가 원하는 양질의 주택을 공급할 수 있는 잠재력이 큰 곳들로, 선정된 후보지에서 공급 가능한 물량은 약 4.7천호로 추산된다.
< 공공재개발 후보지 선정사례 >
① 영등포 양평13 재개발사업(22,441㎡, 종전 360 → 공공재개발 618세대)
준공업지역인 양평13은 `10년도 조합설립 및 사업시행인가를 완료하였으나, 분양여건 악화에 따른 수익성 부진으로 사업이 정체되었으며, 그 과정에서 주민 간 갈등이 지속되어왔다.
앞으로 공공재개발을 추진하게 되면, 공공이 주민갈등을 중재하고,초기사업비도 지원하여 사업을 정상화하는 한편, 주거지역 내의 용적률을 기존 250%에서 300%로 완화하고, 분양가상한제도 제외하는 등 수익성도 개선시킬 계획이다.
② 동대문 신설1 재개발사업(11,204㎡, 종전 169 → 공공재개발 279세대)
신설1은 고밀개발이 용이한 역세권(신설동역)에 입지하였으나, 그간 2종 일반주거지역(용적률 상한 250%)으로 관리되며 사업성을 확보할 수 있는 충분한 용적률을 확보하기 어려웠다.
앞으로 공공재개발을 추진하면, 법적상한의 120%인 300% 수준의용적률을 적용하여 수익성을 개선하고, 역세권 가용 토지에서의주택공급 확대를 도모할 계획이다.
* 예상 세대수와 용적률은 추후 서울시 도시계획위원회 심의에서 변경 가능
공공재개발은 LH·SH 등 공공이 사업성 부족, 주민 간 갈등 등으로 장기 정체된 재개발사업에 참여하여 주거환경을 개선하고 주택공급도 촉진하는 사업이다.
정체된 사업을 촉진하기 위해 공공재개발을 추진하는 구역에서는용적률 상향(법적상한의 120% 허용) 등 도시규제 완화, 분양가상한제 적용 제외 등 사업성 개선, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등 각종 공적지원이 제공되며, 주민은 새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반은 공공임대, 수익공유형 전세 등으로 공급*하여 원주민과 주거지원계층(청년ㆍ신혼ㆍ고령자)의 주거안정에 기여하게 된다.
① (도시규제 완화) 도시계획위원회의 심의를 거쳐 용적률을 법적상한의 120%까지 완화, 임대주택 기부채납비율도 50% → 20~50%로 완화
② (사업성 보장) 공공시행자는 관리처분 당시 산정한 조합원 분담금을 보장,분양가상한제 적용 제외, 미분양 비주거시설 매입 지원
③ (사업비 지원) 기금으로 사업비(총액의 50%) 및 이주비(보증금의 70%)를저리 융자하고, 기반시설 및 생활SOC 조성비용을 국비로 지원
④ (신속한 인허가) 정비계획은 도시계획 수권소위, 사업계획은 별도의 통합심의를 통하여 사업 관련 심의 절차를 간소화
국토부와 서울시는 14일 공공재개발 정비구역 수립을 담당할 도시계획위원회 위원, 도시재정비위원회 위원, 서울시위원 등 다양한 주체가 참여하는 ‘국토부·서울시 합동 공공재개발 시범사업 후보지 선정위원회’를 열어 후보지를 선정하였다.
후보지 선정에 앞서 관할 자치구는 공모에 참여한 정비구역 14곳의 노후도 및 공모대상지 여부를 고려하여 12곳*을 지난 12.9일 서울시에 추천하였으며, 선정위원은 자치구에서 제출한 검토자료 및 자치구의 구역설명을토대로 공모지의 정비 시급성(노후도 등), 사업의 공공성(기반시설 연계, 주택 공급 등), 사업 실현가능성, 자치구별 안배 등을 종합적으로 심사하여 8곳을 후보지로 최종 선정하였다.
* 도시재생 1곳과 주민이 공모신청을 철회한 1곳은 심사대상에서 제외
선정위원회는 이번에 선정되지 않은 4곳도 공공재개발사업의 필요성은 인정되나, 구역별 현안이 있어 이를 검토 후 차기 선정위원회를 통해 선정여부를 재논의하기로 하고, 보류결정하였다.
이번에 후보지로 선정된 8곳은 주민 동의를 거쳐 LHㆍSH가 공공시행자로 지정되며, 서울시는 공공재개발 특례가 적용된 정비계획을 수립하여, 이르면 연말까지 후보지를 ‘공공재개발 정비구역’으로 최종 확정하여 사업을 본격화할 예정이다.
LHㆍSH는 후보지 주민을 대상으로 설명회를 개최하여, 후보지 검토 시 수립한 개략 정비계획과 이를 기반으로 도출한 예상 분담금, 비례율 등 사업성 분석 결과를 설명하고 주민의견도 수렴하는 한편, 연내 공공시행자 지정 동의도 얻을 예정이다.
국토부와 서울시는 `20년도 공모에 참여한 신규구역 56곳 중 도시재생지역 등 공모대상지가 아닌 곳을 제외한 47곳에 대해서도 구역여건 및 개략 정비계획을 신속히 검토하여 3월 말까지 후보지를 선정할 계획이다.
한편, 국토부와 서울시는 앞으로 공공재개발사업에 투기자금이 유입되지 않도록 대책을 마련하기로 하였다.
금회 선정된 기존 정비구역에 대해서는 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 것을 방지하기 위해 토지거래허가구역 지정을 추진할 계획이며, 이번 3월에 선정될 신규구역 대상 공공재개발 후보지에 대해서는공모공고 시 발표한 바와 같이 분양받을 권리 산정기준일을 공모공고일인 ‘20.9.21일로 고시할 계획이다.
서울특별시 주택건축본부 김성보 본부장은 “이번 공공재개발 시범사업 후보지는 공공지원을 통해 사업을 속도감 있게 진행할 수 있는 곳을 위주로 선정하였다.”며, “후보지들이 공공재개발을 통해 양질의 주거지로 탈바꿈해 오랫동안 낙후된 도심의 주거지를 되살릴 수 있기를 기대,”하고, “공공재개발 추진에 차질이 없도록 행정절차를 신속히 처리하는한편, 필요한 제도개선 사항도 지속 발굴해 나가고, 나머지 신청구역에 대해서도 추가적인 후보지 선정 절차를 차질 없이 진행하겠다.”고 밝혔다.
국토교통부 주택토지실 김흥진 실장은 “이번에 선정된 공공재개발후보지들이 실수요자의 내 집 마련에 기여하길 기대한다.”며, “현재 국회 계류 중인 도시정비법 개정안이 신속히 처리될 수 있도록 국회와 긴밀히 협력하는 한편, 사업비ㆍ이주비 지원방안 등도 빠짐없이 챙기겠다.”고 하였다.
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