경매 투자에 나설 때 고정관념을 벗고 다양한 투자 대상을 찾다보면 임대수익이 짭짤한 알짜 우량 투자처를 찾을 수 있다. ‘수익형 경매 부동산 = 상가, 오피스텔’이라는 고정관념에서 한 발짝 물러나 시야를 넓게 하다보면 여러 고수익 투자대상을 찾는 데 도움이 된다. 기존의 수익형 경매 부동산은 임대수익이 지속적으로 떨어지고 누구나 입찰에 나서기 때문에 짭짤한 수익을 얻기 어렵기 때문이다.
고수익을 올리려면 경매 ‘틈새’ 임대상품을 찾아야 한다. 지역 여건에 맞는 틈새 종목을 발굴해 수익률을 끌어올릴 수 있는 방안을 찾아야 한다. 남들이 기피하거나 비대중적인 경매 상품으로는 용도변경·리모델링 과정을 거치거나 지하 매물, 숙박시설 또는 자투리땅 개발 후 수익을 얻는 등의 방법으로 수익을 끌어올려야 한다. 초기 투자금을 낮추고 트렌드에 맞는 고수익을 얻을 수 있는 틈새 수익형 상품으로 탈바꿈한다.
경매로 나온 허름하고 낡은 부동산을 값싸게 낙찰 받아 지역 특성과 건물의 상태에 맞게 용도나 업종을 바꾸면 얼마든지 월세 나오는 임대용 부동산으로 바꿀 수 있다. 단독주택은 원룸형 다가구나 상가주택, 상가나 오피스는 창고나 소호텔, 지하상가는 골프장이나 구분 사무실 등으로 개조하면 연 7~8%의 고수익을 올리는 게 가능하다. 덩치 큰 부동산은 지역 수요에 맞게 잘게 나누거나 구분하는 방식으로 개조할 수 있다.
아이디어가 돈을 만든다. 경매의 비인기 종목인 상가를 소형 임대용 시설로 바꿔 투자이익을 실현할 수 있다. 공급 과잉으로 수년째 덩그러니 비어 있는 근린 상가 상층부를 감정가의 70% 선에 낙찰 받아 지역 여건에 맞게 원룸텔이나 고시원으로 개조할 수 있다. 공급이 넘쳐나 임차인이 없어 수년째 공실로 방치됐지만 유동인구가 넉넉해 임대사업을 하기엔 적당한 매물은 경매시장에 꾸준히 공급되고 있다.
재개발 상가, 조합원 자격 얻는 투자 상품
상가를 경매시장에서 찾을 때는 번듯한 도심 대로변 상가나 신도시 1층 상가는 낙찰가가 90%를 웃돈다. 오히려 급매물로 사는 것이 훨씬 싸게 먹히는 경우도 허다하다. 눈높이를 조금 낮추면 시세의 절반 값에 낙찰 받을 수 있는 것이 상가 경매물건이다. 입지와 상권조사를 통해 투자등급이 B~C급, 근린상가 중 2~3층 도로변 상가, 지대 높은 곳의 지하상가 등을 검색하면 진흙 속 진주를 캐낼 수 있다.
주거환경이 열악한 지역 내 재건축, 뉴타운, 재개발사업이 진행되는 시장 지하상가는 틈새형 장기 수익성 투자 대상이다. 사업승인 전에 상가를 낙찰 받으면 아파트와 알짜 상가 수십 평이 나오는 조합원 자격을 얻을 수 있어 ‘꿩 먹고 알 먹는’ 상가로 변신한다. 정비사업 초기의 상가들이 낙찰 후 본격적으로 재래시장 재개발 또는 주상복합 상가 등으로 추진되면 조합원에게 지하의 대지 지분만큼의 상가로 배분되는 대박 상가로 변신한다.
서울의 상가와 오피스텔은 낙찰가가 비싼 대신 실제 수익률은 4~5%선에 불과하다. 그러나 매입 가격이 낮은 수도권 외곽, 광역시 일대 중소 상가와 오피스텔 물건은 서울의 평균 임대율보다 높은 연 7~10%선을 육박한다. 서울에서 오피스텔 한 채 살 돈으로 지방에 투자해 더 높은 임대수익을 내는 경우도 늘고 있다. 굳이 가격 높은 서울을 고집하기보다는 수도권 외곽의 대학가나 지방 역세권 물건을 고르면 예상 밖의 수익을 거둘 수 있다.
값싼 폐가 → 농가, 펜션으로 개조해 높은 고수익
남들이 모두 기피해 유찰이 거듭된 경매 부동산도 활용 여하에 따라 높은 임대수익을 얻는 틈새종목으로 둔갑하기도 한다. 현재는 별 볼일 없어 투자자들이 외면하지만 저렴하게 낙찰 받아 부가가치를 높일 수 있다면 기대 이상의 수익을 챙길 수 있다. 이런 틈새 수익형 부동산 경매물건은 농가주택이나 펜션, 아파트형 공장과 지하 매물 등 일반인들이 쉽게 접하기 어려운 종목들이다. 틈새 종목 임대전략을 활용하면 높은 임대수익을 거둘 수 있다.
시골 폐가 경매물건은 투자자들이 외면하는 투자처이다. 자연풍광이 뛰어난 농가주택을 2~3채 값싸게 낙찰 받아 도시민들을 상대로 한 임대상품으로 바꾸면 적은 금액으로 고수익을 올릴 수 있다. 기존 주택 개보수나 신축을 통해 요즘 관심 받는 농촌체험 시설이나 숙박 휴양, 펜션부지로 활용해 부가가치를 높일 수 있다. 단가가 높지 않은 1억 안팎의 소액 투자이기 때문에 나중에 되팔고 싶을 때 수요자를 만나는 게 어렵지 않다.
지하 매물은 대표적인 경매 기피 물건 중 하나이다. 지상 층에 비해 상대적으로 임대가 잘 안 되기 때문에 투자가치가 떨어진다. 그러나 공부상으로는 지하층으로 표기돼 있지만 현장 확인해보면 실제 1층으로 이용 중인 상가들이 적지 않다. 매각 서류만 보고 판단하기보다 직접 현장을 가보니 고저(高低)차이로 인한 지형 때문에 지하층이 사실은 지상 1층이었던 것이다. 발품 팔아 ‘진주’를 발견해 큰 임대수익을 안겨다주기도 한다.
경매를 통해 임대 수익형 부동산을 노릴 때는 ‘수익성 분석’이 생명이다. 보통 수익률의 마지노선은 정기예금 금리인 2%보다 높은 5~6% 정도가 적당하다. 시세차익을 기대하기 어려운 수익형 부동산 투자의 필요조건이라는 점에서 철저하게 주변 임대가 수준과 공실률 등을 따져본 후 보수적으로 입찰가를 산정해야 한다. 특히 시설이 노후화됐거나 입지 여건이 떨어지는 부동산은 가격만 보고 ‘묻지마 식’으로 투자했다가 낭패를 볼 수 있다.
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