경매/공매 투자를 하다 보면 필자도 마찬가지인데 법정지상권 물건을 자주 만나게 된다. 이러한 법정지상권 물건을 실제 투자하다 보면 여러 상황을 만나게 되는데 2021년 하반기 마무리 단계에서 이러한 물건의 입찰과 처리 방안 등을 실제 경험을 통해 얻는 내용을 일부 공유하려 한다. 실무에서는 법정지상권의 의미와 법적인 사항도 물론 중요하나 기본 정해진 패턴이 있는 것을 투자에서 알게 되었다. 2022년 이후 경매/공매에서 투자 목적물을 찾는다면 단연 법정지상권도 포함될 것이고 앞으로는 이러한 물건이 지속적으로 존재하지 않을 수 있다는 것도 투자자들은 알 것이다. 실무에서 특히 비도시 관리지역 혹은 도시지역의 녹지지역 해안가가 수익률 높은 물건이 자주 보이는 것을 알 수 있었다. 2022년 이후 토지 투자에 참고하여 투자하는데 성공투자 하길 바란다.
1. 법정지상권의 의미와 물건의 선정 과정
토지 투자를 위해 물건을 검색 중에 제시외 건물 있음 / 매각제외 / 법정지상권 성립 여지 있음 등의 문구가 있다면 우리가 찾는 투자 물건인 법정지상권 물건으로 보고 세심히 알아볼 필요가 있다. 지상권을 가진 사람은 토지 소유주의 의사와 관계없이 토지를 사용 수익 할 수 있고 이러한 물건을 토지 투자에서 법정지상권 물건이라 부른다. 여기서 법정지상권의 법적인 내용은 거두절미하고 이러한 물건이 투자에서 수익을 낼 수 있는 물건을 어떠한 관점에서 찾을 것인가에 포인트를 둔다. 실무 투자를 해본 것을 토대로 정리하면 토지의 가치가 상승하고 있는 용도지역의 노후화된 건물이 있다면 투자의 가치가 올라가고 특히 비도시 지역의 해안가 주변과 도시지역의 외곽지 중 녹지지역의 공시가 상승지는 투자 시에 효과적으로 가치 상승한다는것을 경험했다. 신축 건물이 들어서고 난 지역 혹은 택지가 개발된 지역은 법정지상권 물건이 공매.경매에서 점점 줄어들 것이고 아직 남은 지역은 외곽 해안가 및 관리지역에 대부분 속하기에 이중에서 가치를 판단 후 투자를 생각해볼 필요가 있다.
2. 낙찰 후 건물주와의 협의 방법과 진행절차
기본적으로 지상에 건축물이 있다면 건물주를 만나서 협의로 매수 혹은 철거 등을 할 수 있다. 인간적으로 접근 후 진솔하게 대화를 나눈다면 가치가 거의 없는 건물들은 매수가 가능하다. 하지만 생각같이 다 이루어지는 것은 없으며 이때는 건물주에게 토지의 사용료 즉 지료를 청구하는 것이 실무에서 필수 조건이다. 건물의 활용이 원활하다면 지료를 지급할 것인데 지료 수익을 위한 투자였다면 이를 감안하여 건물의 가치를 평가 하는게 중요하다. 반면 토지 투자의 가치를 생각했다면 건물의 가치가 떨어지는 물건을 투자하는 방법도 있다. 서로 간에 협의가 된다 해도 지료청구소를 제기하여 감정 후 정확한 가치를 판단하여 그에 따른 적절한 금액을 정하는게차후 처리에 명확하기에 시간과 비용이 필요하나 이를 택하는 게 최선의 방법일 것이다. 차후 미이행 시 이를 근거로 지상권 소멸청구 혹은 건물을 경매로 진행할 수도 있다.
3. 지료청구의 방법과 사례
필자는 2014년 경북 포항시의 해안가 구룡포읍에 약 40평의 자연녹지의 자연취락지를 투자 한적이 있었다. 당시 2천1백만원에 낙찰받았고 지상에 건축물이 있는 토지였다. 지가가 상승기조에 있고 여건이 되어 건물 소유자에게 지료청구소를 제기하였다. 지료청구소는 공유물분할소와 같이 대체로 청구의 원인과 취지가 명백하여 실무에서는 그리 어려운 소는 아니다. 본건은 미등기에 건축물대장도 없고 지자체에 재산세 납부도 하지 않았지만 점유자가 거주하고 있었다. 소유자의 확인이 어렵다면 실무에서 점유자를 상대로 소를 제기 할 수 있다. 소 제기후 감정평가를 위한 보관금을 납부하고 감정평가를 시작한 뒤 기초가격이 나왔다. 4천6백5십만원으로 월간 지급 임료가 116,000원으로 결정되었다. 즉 최초 2천1백만원 투자 토지가 기초가격이 4천6백5십만원으로 결정되고 월 토지의 지료를 116.000원을 받을 수 있게 된 것이다. 의미는 공매나 경매로 건물매각제외인 토지를 저가 낙찰 후 지료를 청구한다면 이율이 낮은 현시대 상황에서 최소의 투자로 고이율을 기대할 수 있고 동반으로 지가 상승까지 된다면 일석이조의 효과을 얻을 수 있다는 것이다.
마무리 글
시간의 흐름에서 투자의 방향도 많은 변화가 있다. 조금만 더 발품을 팔아서 현장과 공부 확인 후 법정지상권 물건을 투자해본다면 예전에 어려운 물건이라 손 놓고 있었더라도 이제는 정보와 판례가 많아서 해볼 만할 것이다. 물론 정확한 분석이 필요하니 최초에는 전문가와 상담이 필요하고 하나씩 알아가면서 본인이 직접 해결 할 수 있는 물건을 찾는 방법이 현실적이다. 투자에는 여러 변수가 있기에 항상 주의 깊게 상황을 파악해야 한다. 2021년 이후 성공투자의 길에 평탄하길 바란다.
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