'2023년'은 위기를 기회로 만드는 중요한 시점이다. 특히 토지 투자에 비중을 두고 집중한다면 더 좋은 방향으로 진행할 수 있을 것이다. 고물가 시대에 금리상승까지 겹쳐지면서 경기는 계속 악화하고 있다. 2023년 상반기에도 경제는 어려움에 처해있다. 하지만 진정한 고수들은 이러한 상황을 역으로 잘 활용한다. 지난 과거를 생각해보면, 위기 속에서 기회를 잡아 투자에 성공한 사람들이 있다. 이럴 때 현명한 투자자가 누구인지를 확인할 수 있고, 조금 더 현실투자로 고민한다면 이 시기를 새로운 투자의 발판을 삼을 수 있을 것이다. 상반기 틈새시장에서 '소액 토지 투자'에 집중해 본다면 기회를 잡을 수 있는 지름길이 될 수 있다. 특히 온비드 공매, 법원경매를 활용해 남들보다 저가로 투자할 수 있다면 더 효과적인 방법일 것이다. 지금 바로 온비드 공매, 법원경매 최저가 5천만원 이하 물건을 검색 해 보기 바란다. 새로운 도약의 시간에 토지 투자의 포인트를 안내하니 참고하여 2023년 봄 이후 소액 토지 투자로 성공 투자하기를 바란다. 

실제 투자자들은 새롭게 시작하는 타이밍을 상반기 중에서도 초반으로 정한다. 각종 지자체 계획과 현실에서 진행되는 도시계획 등이 확정되거나 새로운 계획이 세워지는 시점이기 때문이다. 국토교통부에서 2023년 1월 20일 울산시 울주군 범서읍 입암리 일원을 2023년 1호 공공주택지구로 지정 고시했다. 차후 수도권 인근 등에도 공공 택지뿐만 아니라 기타 현실적인 도시계획들이 2023년 봄 이후 속속들이 진행될 것이다. 또한 관광단지 개장 및 산업단지의 준공 등 굵직한 계획들이 진행이 이루어지는 것을 올해에 볼 수 있을 것이다. 이때 소액 토지 투자를 관심가지는 투자자들은 이러한 계획에 편입되는 토지보다는 인근의 가치를 더 집중해서 살펴볼 필요가 있다. 투자에서 늘 강조하는 것이 입지의 중요성이다. 필지의 우수성이 없이 입지만 강조할 수 없지만, 2023년은 많은 계획 중 1단계를 시작하고 있기에 입지의 중요성은 어느때 보다 중요하다고 볼 수 있다.

주거용 관련 지표들이 많이 나온다. 입주 물량 및 분양 물량, 주거용 세제의 완화 등 여러 가지 내용들이 나오면서 많은 사람이 주거용 투자에 힘들어하고 특히 공매, 경매 투자에서 입찰의 타이밍을 찾기 어렵다고들 토로한다. 이때 투자자들이 간과하는 것이 있다. 주거용 관련 이슈 및 규제 등이라 하면 기본적으로 아파트를 생각할 수 있다. 하지만 주택과 소형 빌라 등도 여기에 속하고 이런 물건은 일반적인 데이터에 해당하지 않는 경우가 많은데도 같이 취급되어 투자에서 제외하는 경우가 있다. 예를 들면 도시지역 인근 해안가의 주거용인 구가옥 같은 경우 토지가 자체가 저렴하며, 건물이 노후 되어 공매, 경매에서 소액으로 낙찰받을 수 있다. 현실에서 이러한 물건은 입주 물량의 과다, 고금리, 깡통 전세와는 다른 문제임에도 주거용으로 취급되어 저평가되기도 한다. 이런 물건들은 부동산 매물에서 인기 상승 여지 있는 물건 중에 하나로 꼽아야 할 물건이다. 특정 지역의 소액으로 입찰할 수 있는 다세대 빌라 역시 수익형 혹은 향후 소규모 재건축, 재개발에 편입 여지 있는 물건이 공매, 경매에서 종종 보인다. 이런 물건들은 대출 금리의 상승과는 관계없이 소액으로 월세 수요가 있다면 장기적인 안목에서 관점을 바꿔볼 필요가 있다. 보이는 것이 다가 아니다. 대부분이 아닌 작은 부분에서는 항상 투자의 틈새가 있다는 것을 다년간 투자와 상담으로 알 수 있었다. 요즘 같은 시기에는 더욱더 그러하다. 

도시계획 시설사업의 중요성은 누구나 잘 알고 있다. 인구가 줄어드는 현실에서, 국가 및 지자체에서 꾸준히 진행하고 있는 것은 무엇일까? 바로 도로 개설이다. 2023년 이후도 많은 도로 개설이 예정되어 있고 앞으로도 도로 및 철도 등 교통 인프라는 꾸준히 계획 할 것이다. 도시지역은 토지의 가치가 상승되어 생각보다 높은 공매, 경매 감정가가 형성된다. 반면 비도시 지역은 아직 공시가 자체가 높지 않아 감정가가 저렴하게 나오는 경우가 많다. 그런데 이러한 비도시 지역이 도시지역 인근이고 교통 인프라가 좋아져 가치가 상승될 여지가 있는 곳이 투자 물건으로 나오는 경우가 있다. 특히 대도시 주변의 녹지와 비도시 지역의 해안가 등은 도시지역 못지않게 투자의 가치가 있는 곳들이 많다. 이러한 지역의 공유지분 투자를 권해 본다. 공유지분은 현물 분할과 현금 분할로 처리할 수 있다. 장기적인 안목을 갖고 가치가 상승하는 토지를 저렴하게 낙찰 후 투자의 목적을 달성할 수 있는 투자 방법이다. 물론 기본 지식과 내용을 상세히 파악하고 필요에 따라서 전문가의 조언을 얻기를 권한다. 미래의 가치를 높게 평가한다면 현재의 투자금액을 줄이고 장기로 보유하는 방법을 권한다. 이를 대표 하는 것 중 하나가 공유지분 투자이다. 공유지분은 우선 매수라는 제도가 있기에 입찰자 입장에 꺼려할 수 있으나, 이를 걱정하기보다는 부지런히 입찰하고, 낙찰받는 것이 좋은 물건을 가질 수 있는 투자자의 자격이다.

공매, 경매에서만 가능한 법정지상권 물건의 투자는 경기의 하락 시기, 금리의 상승, 도시계획의 집행계획 등을 감안한다면 좋은 투자가 될 수 있다. 다년간 투자를 통해 몸소 확인했고, 특히 우리가 겪고 있는 2023년에 적합한 투자의 방법이라고 생각한다. 법정지상권 물건의 특징은 토지와 건물 중 토지만 낙찰받는 것으로 대출이 어렵고 낙찰 후 건물주와의 관계로 인해 투자자 입장에서 꺼리는 물건이다. 생각을 바꿔보자. 공매, 경매에 나온 토지 위에 건물이 있다면 감정평가에서 일반적으로 원래의 토지 가치를 감가시켜 감정가가 낮게 나온다. 감정가가 낮게 나왔다는 것은 원래의 토지의 가치보다 낮게 낙찰을 받을 수 있다는 의미이다. 대출을 하지 않아도 되는 소액물건이 생각보다 많이 있으며, 토지의 사용료를 청구하는 지료청구 소송으로 판결받아 소유주와 협의하지 않고 토지 사용료를 청구할 수 있다면 이보다 확실한 출구전략은 없다. 단, 이 투자의 방법은 토지의 가치가 중요한 도시지역에 건축 가능한 곳의 토지만 투자해야 한다. 그리고 건물은 가치가 떨어진 토지일수록 처리가 효과적인 것을 체감했다. 또한 비도시 지역의 현재 개발되고 있으며, 인근에 노후 건축물이 있고 토지만 공매, 경매에 나왔다면 이 또한 소액으로 낙찰받을 수 있다. 차후 지가 상승으로 지료를 청구하거나 건물만 매수, 사용료 미지급 시 건물철거나 건물을 경매 진행하여 투자의 목적을 달성할 수 있다. 현재 가치는 저평가되어 있으나 미래가치가 있는 해안가 투자 역시 효과적이다. 일반적인 물건이 아니니 관련 내용을 숙지하고 신중히 입찰하며 필요시 전문가의 조언을 얻는 것도 방법이다.

 

투자는 항상 신중해야 하는 것은 당연하다. 하지만 막연히 각종 메스컴이나 기타 정보의 지표만 믿는다면 일반적인 투자만 하게 될 것이다. 특히 공매, 경매는 관점을 달리하고 투자의 멘토를 정하여 상의하고 의견을 나누는 것도 좋은 방법이다. 2023년 효과적인 투자를 위한 준비를 세심히 하여 봄 이후에는 여론에 얽매이지 않는 본인만의 소신으로 소액 토지 투자에 관심을 가져 보길 권한다. 

성공투자의 길은 투자자의 관점에서부터 시작한다.

박동일

• 울산생활경매연구소 소장

• 울산탑플러스 경매학원장

• 울산광역시 여성회관 경.공매 전문 강사

• 현대중공업 한마음회관 경.공매 전문 강사

• 월간한국인 토지 전문 칼럼니스트

• 한국자산관리공사 온비드 전문가 칼럼니스트