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 경매절차의 개요
부동산 경매절차는 강제경매와 임의경매 두 절차가 있습니다. 다만, 그 절차에 있어 큰 차이가 없으므로 강제결매절차를 중심으로 설명하고, 임의경매절차의 경우 차이가 있는 부분만
별도로 설명하고자 합니다. 그리고 2002년 7월 1일 부 터 새로운 민사집행법이 시행 되었지만, 이 법 시행 이전에 신청된 경매사건에 대하여는 구 민사소송법의 규정이 적용되는데 그 구체적인 차이점에 대해서는 각 절차마다 별도의 설명을 하도록 하겠습니다.

강제경매는 강제집행 절차 중 그 집행의 대상이 부동산일 경우 시행하게 되는 가장 대표적인 강제집행 방법입니다.
예컨대 채무자에 대하여 대여금 혹은 물품대금 등을 받을 것이 있어 소송을 제기하여 승소판결을 받았다고 하더라도 채무자가 임의로 갚지 아니할 경우에는 강제적인 채무이행을 구하 는 강제집행을 실행하여야 하며, 그 중 채무자 소유의 재산 중 부동산에 대하여 실행하는 강제집행의 한 방법이 강제경매입니다.

한편 임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말하는 바, 이는 저당권등의 담보권을 가진 채권자에 있어서 채무자가 채무를 임의이행 하지 아니할 경우 담보권에 의하여 보장 되는 우선변제를 받기 위하여 담보의 목적물을 경매하는 것을 말합니다

01. 경매신청 및 경매개시 결정
먼저 채권자의 신청이 있으면 법원은 경매개시결정을 하여 목적부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 등기관 으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 합니다. 경매개시결정 정본은 채무자에게 송달하게 됩니다.

02. 배당요구의 종기결정 및 공고
구 민사소송법에서는 낙찰기일까지 배당요구를 할 수 있었으나, 새로운 민사집행법에서는 법원이 정한 배당요구의 종기까지만 배당요구를 할 수 있도록 하고 있습니다. 배당요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 결정하되, 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 됩니다.

03. 매각의 준비
다음에 환가의 준비절차로서 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 그 평가액을 참작하여 최저매각가격(최저입찰가격)을 정합니다.

04. 매각 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지
위 절차가 끝나면 법원은 매각 및 매각결정기일을 지정하여 이를 공고합니다.

05. 매각의 실시
매각기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 장소에서 매각을 실시하여 최고가매수신고인 및 차순위 매수신고인을 정합니다.
- 매각기일에 매수인이 없는 경우에는 법원은 최저매각가격을 저감하고 새 매각기일을 정하여 다시 매각을 실시합니다.

06. 매각결정절차
그 후 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허부 결정을 합니다.
- 매각허부의 결정에 대하여 이해관계인은 즉시 항고할 수 있습니다.

07. 매각(낙찰) 대금의 납부
매각허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기일을 정하여 매수인에게 매각잔금의 납부를 명합니다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 지정하므로, 정해진 기한내에 언제든지 대금을 납부할 수 있습니다.

08. 배당절차
매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정하여 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여 배당을 하게 됩니다.
- 매수인이 지정한 기일까지 대금을 완납하지 아니한 경우에, 차순위 매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각의 허부를 결정하고 차순위 매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.

09. 소유권이전등기 등의 촉탄, 부동산인도명령
매수인은 매각허가결정이 선고된 후에는 매각부동산의 관리명령을 신청할 수 있고 대금 완납 후에는 또한 매수인이 대금을 완납하면 부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인으로부터 필요서류의 제출이 있게 되면 매수인을 위하여 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에 촉탁하게 됩니다.

10. 잔금납부절차
1. 담당 계에 가서 잔금납부 영수증을 영수한다.
2. 매각대금 완납증명원2부 작성한다.
3. 은행에 잔금납부 후 영수증은(법원제출용)완납증명원1부 뒷면에 영수증 붙인다. 수입인지 500원짜리 하나 앞면상단에 붙인다.
4. 접수계에 접수하고 다시 완납증명서 영수해서 담당 계에 다시 가서 완납증명원 2부중 영수증붙인 1부제출하고
4. 나머지1부 에 담장계장 확인 도장 받는다.

11. 인도명령신청절차
1. 인도명령 신청서 1부 작성하고,. 대금완납증명원 사본1부. (원본은 등기촉탁시필요함).
2. 부동산목록 4부 작성.
3. 도면이 필요한 물건인 경우 도면 4부 첨부.
4. 임차인 이 많은 경우 별지 임차인목록 작성 4부.
5. 인도명령 송달료 예납 1인당 5920원+1인 한다.
6. 은행에 예납 후 법원제출용 예납영수증 인도명령신청서 뒷면 붙이고 목록별 분류하여 원본 뒷장에 철해서 접수계 접수한다.
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