주제: 상가건물 임차인의 최우선변제금은 환산보증금으로 결정한다!

얼마 전 유명 경매정보회사에서 질의해 와서 답변한 내용이다.

어느 법원에서 배당표원안을 작성하는 과정에서 상가건물의 소액임차인을 주택과 같이 월세를 제외한 보증금만 가지고 판단해서 후순위채권자가 그 만큼 배당금이 적어졌다는 것이다.

후순위채권자가 상가건물, 업무용 오피스텔 등은 보증금만 가지고 소액임차인을 결정하는 것이 아니라 환산보증금[보증금+월세×100]으로 판단해야 하므로 선순위로 최우선변제금을 배당 받은 임차인은 배당에서 배제해야 한다고 주장했으나 이를 법원에서 받아들이지 않는다고 하면서 근거 법률 또는 대법원 판례가 있는가를 문의해 왔다.

간혹 상가건물 또는 업무용 오피스텔에서 소액임차인을 환산보증금을 판단하지 않고 보증금만 가지고 판단해서 손해를 보는 사례는 많이 봐 왔지만 이러한 사실은 특히 이례적이다. 법원 공무원도 담당업무에 대해서 최소한의 연구를 통해서 기본적인 실수를 하지 않기를 바란다.

01 소액임차인으로 잘못 판단해서 인수할 뻔한 사례에서 탈출한 사례

(1) 매수인의 잘못된 판단으로 보증금을 인수할 뻔한 사례

성남시 분당구에 있는 오피스텔로 2~3분 거리에 정자역이 있어서 임대수요가 높은 곳이다. 그래서 매수인이 감정가 2억4,500만원인데 2억905만원에 낙찰 받았다. 낙찰 받고 매각허가결정이 나서 현재 거주하고 있는 임차인 (주)이OO를 만나게 되었는데 경매기록과 다른 점이 없었고 재임대하게 해달라는 말을 들어 그렇게 하라고 편하게 말을 하고 돌아왔다고 한다. 잔금을 납부하고 배당기일 3일 전에 배당표가 작성돼 경매계장의 도움을 받아 배당표원안을 확인해 보니 예상하지 않았던 일이 발생했고 매수인이 놀라서 필자에게 전화를 걸어 왔다. 그 내용은 임차인에게 배당된 금액이 없다는 내용이었다. 임차인이 최우선변제금으로 1,000만원 전액 배당받았어야 하는데 배당금이 없다니 이럴 때 어떻게 대처하면 되느냐는 것이다. 그 말을 듣고 경매사건을 조회해본 결과 임차인이 상가 임차인으로 환산보증금이 8,300만원으로 소액임차인이 아니어서 최우선변제 대상이 아니고 확정일자도 없어서 배당에 참여하지 못하고 매수인이 보증금 1,000만원을 인수해야 한다고 말을 건네니 당황했다.

(2) 이러한 상황에서 어떻게 탈출할 수 있었을까?

이 내용을 기술하게 된 동기는 알아두면 좋은 지식이기 때문이다.

본인이 고민하다가 이상한 점을 발견했다. 정상적인 임차인이라면 사업자등록과 점유를 하면서 계약서에 확정일자를 부여받아 두는 것이 보통인데 이 상가임차인은 2년 후 재계약하면서 확정일자를 받아 놓지 않은 이유가 있을 것 같아서 매수인에게 임차인에게 전화를 걸어 최초 계약당시 계약서에 확정일자를 부여받았는가를 확인하라고 했다. 다행히도 최초 계약당시에 계약서에 확정일자를 부여받아둔 것이 있어서 배당기일 하루 전에 최초 계약당시 확정일자로 정정해서 배당요구를 했고 임차인은 1,000만원 전액 배당받고 매수인은 보증금 인수에서 탈출하게 되었다.

(3) 임차인이 배당요구를 잘못한 경우 매수인과 임차인이 알고 있어야 할 내용

① 배당요구종기 전까지 배당요구한 임차인이 배당요구를 잘못했다면 배당기일 전까지 정정해서 배당요구할 수 있는 권리가 있다.

② 임차인은 배당요구할 때 최초 임차권(대항력 있는 임차권)과 증액한 임차권(대항력 없는 임차권)을 함께 배당요구할 수도 있고, 분리해서 배당요구할 수도 있어서 이 사례와 같이 임차인에게 미배당금이 발생하면 매수인의 부담으로 남게 된다는 사실이다.

02 상가임차인의 소액임차보증금을 환산보증금으로 결정하는 법률적 근거는?

(1) 상가건물임대차보호법 제14조(보증금 중 일정액의 보호) 

제1항 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(대항력)을 갖추어야 한다.

(2) 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 

제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위)

법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조 제2항의 규정에 의하여 환산한 금액[보증금+월세×100]의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 서울특별시 : 6천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천800만원

4. 그 밖의 지역 : 3천만원

제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) 

제1항 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.  <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30.>

1. 서울특별시 : 2천200만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천900만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만원

4. 그 밖의 지역 : 1천만원

이밖에도 ① 법원 실무제요 민사집행법 [Ⅱ] 511쪽과 ② 법원공무원교육원에서 출간한 민사집행실무 586쪽에 상가임차인의 최우선변제금은 환산보증금을 가지고 판단해야 한다는 내용과 ③ 본인의 저서 “한 권으로 끝내는 배당의 정석” 305~306쪽에 기술되어 있으니 참고하기 바란다.