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2022년 농지 투자 포인트 및 경매 공매에서 농지 입찰 시 주의점

작성자

박동일

작성일

2022-02-28




2022년 농지 투자 포인트 및 경매, 공매에서 농지 입찰 시 주의점

 

(부제 : 농지 투자 필수 확인 사항과 투자 방향 제시

 

 

2022년 투자 가치 평가에서 빠질 수 없는 것이 농지 투자인 것을 잘 알 것이다.

경매, 공매 토지 투자를 관심 가진다면 공시가 상승과 기준금리 인상으로 법정지상권 물건 및 공유지분 물건 혹은 도시계획 시설에 편입되는 토지를 2022년 투자의 포인트로 둘 것이다. 이를 기초하여 농지를 관심 가지는 패턴으로 진행한다면 투자에서 좋은 결과를 얻을 수 있을 것으로 예상한다. 농지투자의 기본 내용을 챙겨 보고 2022년 투자에서 필승하기를 응원한다. 농지는 도시지역과 비도시 지역에 전반적으로 분포하는 전, 답, 과 지목을 가진 토지로 아직까지 주거지의 대지에 비해서 미 성숙된 토지로 일반적으로 저가 물건도 있어 많은 투자자들이 관심을 가진다.

 

2022년 농지투자에서 방향성을 가지고 투자한다면 향후 가치 상승은 불 보듯 뻔한 일이다. 하지만 많은 투자자들은 막연히 희망과 기대를 가지고 투자에 뛰어들다 보니 성과 없는 시간 만 낭비하고 투자금을 회수하기가 어려운 경우가 종종 있다. 농지의 기본적인 변화에 대해 알고 투자를 시작하는 것이 중요하다. 2022년 농지의 비사업용 토지의 양도세율은 현재 기본세율에 추가로 중과 10%인데 추가 10%를 더 중과한다는 계획이었으나 현재대로 10%만 중과하기로 하였다. 이것은 비사업용 농지를 투자하거나 보유한다면 중요한 의미를 가진다. 그리고 5월 이후 농지를 소유권 이전할 때 필요한 농지취득 자격증명 심사기준을 강화하게 된다. 증빙서류 제출 등 실제 취득에서 현실적인 확인을 한다는 의미이다. 하지만 농지법상 취득의 제한은 그리 크지 않으니 사전에 확인만 한다면 문제시되지는 않을 것이다. 농어촌공사를 통한 휴경농지 파악과 농지관리위원회 설치 등 농지취득에서 좀 더 챙기겠다는 의지를 보이는 2022년일 될 것이다. 농지의 투자자 입장에서 이러한 변화되는 사항을 충분히 숙지하고 투자에서 문제시되는 내용을 사전에 확인하는 게 중요한 한 해가 될 것이다.

 

​농지의 취득 시 꼭 필요한 농지취득 자격증명은 사전에 발급 여부를 확인할 필요가 있다. 농지취득 자격증명은 소유권이전에서 필요한 사항으로 경매는 낙찰 후 1주일 내에 법원 담당 경매계에 제출하여야 하며 공매는 낙찰 후에 소유권 이전 시까지 준비하면 된다. 일반적으로 발급되지만 농지로 활용이 어렵거나 당해 농지에 농업 행위를 할 수 없는 장애물이 있다면 원상복구 조건으로 발급될 수도 있고 발급이 반려될 수도 있으니 사전에 확인하고 만약 반려된다면 사유를 법원에 제출하여 보증금이 몰수되는 경우가 없어야 할 것이다.

 

농지투자에서 방향성의 확실성은 중요하다. 농지를 경매, 공매로 낙찰 후 전용하여 타 용도로 사용하기 위한 투자가 일반적으로 성행하였다. 요즘도 농지에 건축 등 다른 용도로 활용하기 위해서 입찰하는 투자자들이 많이 있다. 하지만 투자자의 분류 중 농지 낙찰 후 보유하다가 매도하기 위한 투자, 혹은 농막을 설치 후 활용하기 위한 투자자, 농지원부 발급으로 농업인 자격의 확인 시 활용할 목적 등 다양한 형태가 있다. 이때 중요한 매도 시에 양도세의 문제에서 재촌과 자경의 의미는 중요한 사항이 될 수 있기에 경매, 공매에서 입찰한다면 이것을 감안해 입찰할 필요가 있다. 또한 근로자 연봉이 3700만원 이상이라면 경작 연도에서 제외된다는 것도 중요하며 물론 소유에 관해서 농지법에서 문제시되지는 않는다. 그러나 매도 시에 양도세에 영향을 줄 수 있다. 농지원부의 취득이 목적이라면 1천 제곱미터 이상의 농지에 본인의 힘으로 농사를 지어야 한다는 것을 유념하고 이때 농지원부는 소유자를 관리하는 목적이 아니기에 타인의 농지에 농업 행위를 하여도 농지원부 발급에는 지장이 없다.

 

농지투자에서 앞으로 중요하게 부각 될 농지연금용 농지 투자는 많은 관심을 가질 것으로 예상되고 특히 경매나 공매에서 낙찰 후 연금용으로 진행 시 효과적인 방향이 될 수 있기에 주목 하길 바란다. 농지연금의 수급 나이가 만 60세로 하향 조정되어 농지연금의 확대를 기초하는 기준이 된 것이다. 농지연금은 영농경력을 5년간 유지한 농업인이 본인 소유의 농지를 담보하여 가치를 따져서 노후에 농업인이 연금형식으로 매월 혹은 기타 방식으로 받게 된다. 경매나 공매에서 효과적인 투자가 되는 이유는 감정가에 따라서 수 차례 유찰된 농지를 입찰 후 낙찰 받았다면 차후 이 담보 농지를 연금 신청시 다시 감정하여 감정가의 90%를 인정하여 금액으로 지급하기에 저가로 낙찰받았다면 효과는 극대화될 수 있다. 이때 주의점은 낙찰 후 2년이 경과해야 하며 본인 거주지에서 30킬로미터 이내의 농지에 대해서만 대상이 된다는 것이다.

 

2022년 필수 토지 투자 중 "농지의 투자" 기본을 지키고 필요사항을 챙겨 보면서 경매, 공매에서 투자한다면 어떠한 투자보다 효과적인 투자가 될 수 있을 것으로 기대한다.

 

성공 투자의 길은 투자자의 관점에서부터 시작한다.

 

토지 전문 칼럼니스트 박동일

 

• 울산생활경매연구소 소장

 

• 울산탑플러스경매학원 원장

 

• 한국자산관리공사 온비드 토지 칼럼니스트

 

• 울산광역시 여성회관 경.공매 전문 강사

 

• 현대중공업 한마음회관 경.공매 전문 강사

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